Koszty notariusza przy zakupie mieszkania deweloperskiego

2025-03-10

Zakup nieruchomości deweloperskiej jest dużym przedsięwzięciem, do którego należy odpowiednio się przygotować. Warto pamiętać o kosztach dodatkowych, gdyż nie można ich uniknąć. Wydatki te powinny zostać uwzględnione w budżecie, czyli już na etapie planowania. Jednym z nich jest wynagrodzenie notariusza, ponieważ to właśnie w kancelarii notarialnej sporządzana jest umowa deweloperska oraz akt notarialny. Nie masz pojęcia, jakiej kwoty należy się spodziewać? W tym wpisie przedstawiono zbiór aktualnych informacji, więc za chwilę wszystko stanie się jasne.

Czy wizyta u notariusza jest obowiązkowa?

Nie można zakupić mieszkania deweloperskiego bez wizyty u notariusza. Jego głównym zadaniem jest sporządzenie aktu notarialnego, czyli potwierdzenia zawarcia umowy. To dokument zabezpieczający interesy obu stron transakcji. Notariusz zapewnia, że cały proces odbywa się zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa. Niweluje to ryzyko wystąpienia potencjalnego oszustwa.

Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego to absolutna podstawa. Deweloper jest zobowiązany do wybudowania oraz przekazania nieruchomości (zgodnie z zapisami zawartymi w dokumencie). Nabywca jest zobowiązany do zapłaty konkretnej kwoty. W ten sposób możliwa jest obopólna ochrona interesów. Dokument podpisany w obecności notariusza zyskuje mocy prawnej. To właśnie notariusz dba o jego kompleksowe sprawdzenie, tak aby umowa była w stu procentach uczciwa. Warto wspomnieć także o konieczności sprawdzenia przez niego stanu prawdziwego nieruchomości.

Co obejmują koszty notarialne przy zakupie nieruchomości?

Mnóstwo osób zastanawia się, co wpływa na finalną wysokość kosztów notarialnych przy zakupie mieszkania lub domu. Podstawowym dokumentem jest oczywiście umowa przeniesienia własności, gdyż jest ona niezbędna do tego, by nabywca stał się oficjalnym właścicielem nieruchomości. Notariusz jest zobowiązany do sprawdzenia każdego zapisu, gdyż nie mogą one naruszać wymogów kodeksu cywilnego oraz przepisów regulujących obrót nieruchomościami.

Kolejnym obowiązkowym dokumentem jest umowa deweloperska w formie aktu notarialnego. Jest ona zwykle zawierana jest przez zakończeniem prac budowlanych, a także przed przeniesieniem własności. Deweloper zobowiązuje się do ukończenia przedsięwzięcia zgodnie z planem. Lokal o określonym standardzie musi zostać przekazany nabywcy w ustalonym terminie.

Ponadto notariusz sporządza pozostałą dokumentację, która jest niezbędna do zgłoszenia zmiany właściciela nieruchomości oraz wpisania prawa własności w księdze wieczystej. W przypadku zakupu z rynku pierwotnego wpis do księgi wieczystej obejmuje również ustanowienie hipoteki (dotyczy transakcji finansowanych kredytem hipotecznym).

Co wchodzi w skład kosztów notarialnych przy zakupie nieruchomości?

Koszty notarialne przy zakupie nieruchomości są przewidywalne. Duże znaczenie ma aktualna wysokość taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia notariusza. Jest ona regulowana przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2024 roku. Dokładna kwota zależy od wartości nieruchomości, czyli przedmiotu umowy. Na terenie całego kraju obowiązuje ta sama taksa.

Dla nieruchomości o wartości do 60 000 zł maksymalna taksa wynosi 1 010 zł + 23% VAT. Dla nieruchomości o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł – maksymalna stawka to 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł + 23% VAT. Dla nieruchomości o wartości od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – maksymalna stawka to 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł + 23% VAT. Wartości powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 000 000 zł + 23% VAT, jednakże całkowity koszt nie może przekroczyć 10 000 zł + 23% VAT.

W skład kosztów notarialnych przy zakupie mieszkania wchodzą również opłaty sądowe. Są one związane z wpisem prawa własności do księgi wieczystej. Opłata wynosi 200 zł, a kolejne 200 zł należy zapłacić za wpis hipoteki na rzecz banku. Ponadto trzeba pamiętać o dodatkowych kosztach generowanych przez wypisy aktu notarialnego. Jest to jednak niewielka kwota (kilka złotych za każdą rozpoczętą stronę). Wypisy aktu są potrzebne do sfinalizowania transakcji (oryginalny dokument przechowywany jest w kancelarii notarialnej).

Mnóstwo osób zapomina, że do taksy notarialnej doliczany jest podatek VAT w wysokości 23%. Obliczany jest on w oparciu o kwotę za usługę notarialną. Nie należy wliczać w nią opłat sądowych i pozostałych.

Kto pokrywa koszty notarialne podczas zakupu od dewelopera?

Koszty notarialne przy zakupie nieruchomości zazwyczaj pokrywa nabywca. Kupujący jest więc zobowiązany do uregulowania opłat związanych z transakcją. W niektórych przypadkach jest jednak inaczej, więc wszystko zależy od dewelopera. Zdarza się, że wszystkie opłaty wliczone są w cenę nieruchomości. Nabywca domu lub mieszkania nie musi przejmować się kosztami notarialnymi i pozostałymi opłatami. Już przed podpisaniem umowy deweloperskiej dobrze jest omówić wszelkie formalności, tak by uniknąć niedopowiedzeń.