Czym jest umowa przyrzeczona?

2024-11-04

Zakup nieruchomości na kredyt wiąże się z dużą ilością formalności, które należy dopełnić, aby bank zdecydował się na udzielenie pomocy finansowej. Jednym z elementów jest umowa przedwstępna, która zawiera termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Wiele osób nie ma pojęcia, czym jest ten drugi dokument. Trzeba nadmienić, że jest on sporządzany w kancelarii notarialnej. Notariusz jest zobowiązany to tego, aby umowa została zawarta zgodnie z aktualnymi przepisami prawa. Musi zawierać kluczowe informacje dotyczące transakcji. Jeśli interesuje Cię ten temat, to koniecznie zapoznaj się z dalszą częścią wpisu.

Umowa przyrzeczona - co to jest?

Kodeks cywilny (art. 389) mówi o tym, że umowa przyrzeczona przenosi własność ze sprzedającego na nabywcę. W przypadku zakupu nieruchomości oznacza to prawną zmianę właściciela. Omawiany dokument sporządzany jest głównie podczas transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości (m.in. domu, mieszkania, lokalu usługowego), ale również innych przedmiotów (np. auta).

Nad poprawnością treści umowy przyrzeczonej czuwa notariusz. Istotne, aby zawierała ona kluczowe informacje dotyczące stron oraz przedmiotu transakcji, czyli:

  • dane osobowe sprzedającego i kupującego (imię i nazwisko, adres, pesel),
  • datę i miejsce zawarcia umowy,
  • cenę nieruchomości,
  • dane nieruchomości będącej przedmiotem umowy,
  • stan prawny nieruchomości,
  • termin i sposób uiszczenia zapłaty,
  • dane kancelarii notarialnej,
  • sposób rozwiązania ewentualnych sporów,
  • oświadczenie sprzedającego dotyczące praw własności do nieruchomości,
  • rodzaj umowy.

    • Nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa przyrzeczona zawierała informacje dotyczące wysokości odszkodowania czy innych uprawnień przysługujących stronie poszkodowanej. Jest to sposób na zabezpieczenie interesów. Trzeba pamiętać, że umowę przyrzeczoną poprzedza umowa przedwstępna. Dokumenty mają różne formy, ale taką samą treść. Dobrze jest poznać także pozostałe różnice między nimi.

    Zobacz także czym jest depozyt notarialny

    Umowa przedwstępna vs przyrzeczona

    Wiele osób zastanawia się, czym różni się umowa przedwstępna i przyrzeczona. Mają inne formy, cele i funkcje. Prawdą jest, że w umowie przyrzeczonej można znaleźć identyczne postanowienia jak w umowie przedwstępnej. Dokument nie zawiera żadnych nowych ustaleń. Mówi o tym art. 389 Kodeksu cywilnego: "Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej".

    Nie każdy wie, że umowa przedwstępna nie musi mieć formy pisemnej. Dopuszczalne jest jej zawarcie w formie ustnej. W większości przypadków jest ona zawierana (ale nie musi) w formie aktu notarialnego, który podpisywany jest już na etapie planowania przedsięwzięcia, czyli jeszcze przed otrzymaniem kredytu hipotecznego. Umowa przyrzeczona zawsze ma formę aktu notarialnego - tutaj nie ma opcji wyboru. Dokument podpisywany jest przez obie strony transakcji w momencie otrzymania kredytu.

    Umowa przedwstępna to pewnego rodzaju zobowiązanie. Obie strony transakcji deklarują podpisanie w przyszłości umowy przyrzeczonej. Konieczne jest również określenie jej szczegółów. Najważniejszym celem umowy przyrzeczonej jest wskazanie czynności prawnej, czyli np. przeniesienie własności mieszkania ze sprzedającego na nabywcę (po spełnieniu konkretnych warunków).

    Konsekwencją umowy przedwstępnej jest zabezpieczenie interesów obu stron transakcji. Umowa przyrzeczona zapewnia sfinalizowanie wspomnianej transakcji kupna-sprzedaży. W pierwszym przypadku nie trzeba opłacać podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), natomiast podpisanie umowy przyrzeczonej wiąże się z taką opłatą.

    Kupujący, który zawarł umowę przedwstępną, wpłaca jedynie zadatek/zaliczkę. Pełna kwota transakcji (pomniejszona o zadatek/zaliczkę) wpłacana jest dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej.

    Umowa przyrzeczona - kiedy należy ją podpisać?

    Umowa przyrzeczona musi zostać zawarta w określonych sytuacjach. Pierwszą z nich jest zakup nieruchomości na kredyt. Brak wspomnianego dokumentu uniemożliwia skorzystania z pożyczki bankowej. Kolejnym przypadkiem jest nieuregulowana sytuacja prawna nieruchomości. Mowa tutaj o m.in. niespłaconych zobowiązaniach finansowych. Dzięki umowie przyrzeczonej nabywca ma gwarancję, że dojdzie do sfinalizowania transakcji. Trzecim powodem jest czas potrzebny do zgromadzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.

    Ile kosztuje zawarcie umowy przyrzeczonej?

    Koszt podpisania umowy przyrzeczonej zależy od wielu czynników m.in. wartości nieruchomości. Dokument sporządzany jest przez notariusza, który jest bezstronny, a więc dba o interesy obu stron. Profesjonalista odpowiada za sprawdzenie stanu prawnego przedmiotu umowy czy prawa własności. Wysokość taksy notarialnej jest ogólnodostępna. Nie można zapomnieć o doliczeniu 23% podatku VAT.

    Taksa notarialna nie jest jedyną opłatą. Kolejne koszty generuje: założenie księgi wieczystej, wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej, odpisy aktu notarialnego, podatek od wpisu hipoteki, wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości (w przypadku zakupu na kredyt).

    Przepisy prawne nie narzucają, która strona pokrywa wyżej wymienione koszty. Jeśli nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, to zwykle kupujący bierze na siebie wszystkie opłaty. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, to nabywca pokrywa koszty umowy przyrzeczonej, a deweloper opłaca PCC.

    Sprawdź naszą ofertę na mieszkania od dewelopera Kraków.