Cesja umowy deweloperskiej - najważniejsze informacje na ten temat

2023-06-25

Droga, jaka obecnie prowadzi do spełnienia marzeń o posiadaniu własnego mieszkania, bywa kręta i usiana pułapkami. Największą przeszkodą jest na ogół aspekt finansowy takiej decyzji, zwłaszcza obecnie, gdy ceny nieruchomości w kraju nie przestają rosnąć. W tej sytuacji warto przyjrzeć się także innym kreatywnym rozwiązaniom, jak choćby przeniesienie własności w zakresie umowy deweloperskiej, zwane popularnie cesją. Na czym dokładnie polega ta operacja i jakie korzyści z niej płyną?

Cesja umowy deweloperskiej - co to takiego?

W kodeksie cywilnym znaleźć można wiele furtek umożliwiających rozwiązanie skomplikowanej sytuacji związanej ze stanem posiadania. Jedną z nich, mało znaną ogółowi społeczeństwa, jest właśnie cesja umowy deweloperskiej. Postaramy się tu przybliżyć jej naturę w jak najprostszych słowach.

Cesja jako pojęcie oznacza po prostu akt przeniesienia czegoś z jednej osoby na drugą. W tym przypadku jest to przeniesienie zestawu zobowiązań, jakie określone zostały w umowie z deweloperem (wierzytelności), z pierwotnego nabywcy mieszkania na nową osobę.

Osoba, która w danej chwili jest stroną umowy, określana jest w prawie jako cedent, natomiast nowy nabywca mieszkania nazywany jest cesjonariuszem. W wyniku dokonania cesji umowy deweloperskiej cesjonariusz staje się posiadaczem tych samych uprawnień, co strona, która oryginalnie zawarła umowę z deweloperem.

Oczywiście, by cesja doszła do skutku, muszą zgodzić się na nią i cedent, i deweloper. Dodatkowo do cesjonariusza należy pokrycie wszystkich uzgodnionych opłat, jak choćby zaliczek.

Zalety cesji umowy deweloperskiej - czemu to się opłaca?

Czy tego rodzaju posunięcie może być źródłem oszczędności? Zdecydowanie tak - korzystna finansowo cesja umowy deweloperskiej najczęściej następuje w okolicznościach, gdy cedent z pewnych względów chce zrezygnować ze swojej pozycji w umowie.

W sytuacji, gdy pragniemy nabyć nowe mieszkanie, ale jego zakup bezpośrednio od dewelopera zdaje się być poza naszym zasięgiem, warto aktywnie szukać propozycji cesji w interesującym nas mieście. Od momentu, gdy dana osoba zawrze umowę deweloperską, do czasu odebrania mieszkania upływa na ogół parę lat, podczas których niejedno może się wydarzyć.

Wystarczy, że przyszły nabywca zdecyduje się wyjechać za granicę albo zmieni plany życiowe. Cesja umowy deweloperskiej to wówczas szansa dla niego, by odzyskać pieniądze z zaliczek, uniknąć kar umownych i problemów, a dla cesjonariusza - by w krótszym czasie cieszyć się własnym mieszkaniem i nieco zaoszczędzić.

Takie oferty bywają niełatwe do znalezienia. Najczęściej jednak można się o nich dowiedzieć dzięki formalnej i nieformalnej sieci kontaktów. Pojawiają się także niekiedy na platformach ogłoszeniowych czy na grupach w social media. W tym ostatnim przypadku jednak warto podejść do nich z nieco większą ostrożnością, uważnie przyglądając się każdemu aspektowi takiej propozycji.

Koszt cesji i obowiązki prawne - z czym trzeba się liczyć?

Ten rodzaj umowy zawierany jest zawsze przed notariuszem. By cesja mogła zostać przeprowadzona z pozytywnym skutkiem, konieczna jest także zgoda dewelopera. Samo zainteresowanie cedenta przeniesieniem wierzytelności na inną osobę nie jest wystarczającym prawnie warunkiem dla dokonania takiego działania. Dlatego też przed potencjalną cesją nowy nabywca powinien upewnić się bezpośrednio u dewelopera, że proces będzie mógł przebiegać bez zakłóceń.

Niektóre umowy deweloperskie z góry przewidują taką możliwość, określają precyzyjnie warunki i okoliczności potencjalnej przyszłej cesji. Nie jest to jednak konieczne - zgoda na cesję może zostać przez obydwie strony wyrażona także w formie osobnego dokumentu. Po prawidłowo przeprowadzonej cesji cesjonariusz, czyli nowy właściciel nieruchomości, zyskuje wszystkie prawa, które przysługiwały wcześniej cedentowi.

Warto tu podkreślić, że choć cesja może stanowić okazję do oszczędności dla nabywcy, nie podlega ona opodatkowaniu preferencyjną stawką VAT. Stosuje się tu VAT 23%, a cedent musi także zapłacić podatek dochodowy ze stawką 32%. Co więcej, część cedentów dąży do zarobienia na cesji, należy też więc uwzględnić, że przeniesieniu wierzytelności będą towarzyszyć dodatkowe opłaty. Oczywiście, ich wysokość musi zostać precyzyjnie określona przed notariuszem, by nie było tu miejsca na nieporozumienia.

Prawa cesjonariusza - a jeśli deweloper się nie wywiąże?

Zakup mieszkania od dewelopera bądź też cesja umowy deweloperskiej to najprostszy sposób, by zamieszkać w całkowicie nowym lokalu, na czym zależy wielu osobom. Jednak wciąż zdarzają się sytuacje, w których okazuje się, że zaufanie pokładane w firmie deweloperskiej zostało źle ulokowane, a mieszkanie nie jest gotowe do odbioru w terminie.

Czy w takiej sytuacji możemy dochodzić swoich praw, jeśli nabyliśmy prawo do roszczenia o przeniesienie własności mieszkania drogą cesji deweloperskiej? Na całe szczęście po poprawnie przeprowadzonej cesji cesjonariusz dysponuje pełnią uprawnień, które wcześniej przysługiwały cedentowi. Co za tym idzie, ma on takie same możliwości, by rozwiązać pozytywnie problemy z deweloperem, jak oryginalny nabywca lokalu.