2022-09-05
Od lipca 2022 roku zaczęła obowiązywać nowa ustawa deweloperska. Służy ona przede wszystkim do zabezpieczenia interesów klientów korzystających z usług deweloperów. Zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością poniesienia niemałych kosztów, dlatego należy się jak najlepiej zabezpieczyć. Niestety zawsze istnieje ryzyko trafienia na nieuczciwego sprzedawcę. Obecnie można liczyć na kolejne korzystne regulacje, które wynikają z ustawy o ochronie nabywcy mieszkania lub domu oraz deweloperskiego funduszu gwarancyjnego. Warto dowiedzieć się więcej na ten temat, szczególnie jeśli ktoś planuje zakup nieruchomości.
Dlaczego pojawia się nowa ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska nie jest niczym nowym, ale na przestrzeni lat stwierdzono, że wymaga ona doprecyzowania lub uzupełnienia. Osoby decydujące się na mieszkanie od dewelopera lub zakup domu jednorodzinnego mogą liczyć na wiele korzystnych zmian. Celem jest zapewnienie jeszcze skuteczniejszej ochrony nabywcą, aby współpraca z deweloperami nie była dla nich problematyczna. Wprowadzono zmiany, które służą do poprawienia bezpieczeństwa obrotu prawnego. Można także liczyć na wzrost poziomu akceptacji regulacji w przypadku klientów biznesowych. Nowa ustawa deweloperska niweluje ryzyko utracenia wpłaconych środków finansowych przez kupującego na rzecz sprzedającego.
Na podstawie wielu analiz ustalono, że wielu deweloperów wybiera wprowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bez dodatkowych zabezpieczeń, czyli bez gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej. Jest to jednak ryzykowne dla klientów. Mogą oni stracić wpłacone środki, jeśli doszłoby do ogłoszenia upadłości firmy deweloperskiej. Niestety niektórzy deweloperzy są w stanie celowo doprowadzić do takiej sytuacji. Nowa ustawa deweloperska chroni także przed utratą środku w wyniku nierozpoczęcia budowy lub braku jej kontynuacji.
Co warto wiedzieć na temat nowej ustawy deweloperskiej?
Nowa ustawa deweloperska dotyczy każdej umowy, którą nabywca zawiera z deweloperem. Sprzedający zostaje w ten sposób zobligowany do wywiązania się ze wszystkich obowiązków, które narzucają na niego ustalone z kupującym zapisy widniejące w umowie deweloperskiej. Przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie deweloper musi wybudować nieruchomość, ustanowić odrębną własność i przenieść lokalna kupującego. Jeśli jednak uzyskano już pozwolenie na użytkowanie, ale nie ustanowiono odrębnej własności, to konieczne staje się ustanowienie prawa odrębnej własności i przeniesienie go na nowego właściciela. Deweloper jest zobowiązany do przeniesienia przedmiotu umowy na nabywcę po ustanowieniu odrębnej własności. Zgodnie z regulacjami nowej ustawy rozszerzono również zakres dokumentów niezbędnych do przedstawienia potencjalnemu kupującemu.
Deweloper musi udostępnić pozwolenie na użytkowanie, oświadczenie o samodzielności obiektu, akt odrębnej własności nieruchomości. Potencjalny kupiec może nawet wymagać przedstawienia zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie mieszkania. Obecnie deweloperzy muszą dostarczać prospekty informacyjne na trwałym nośniku i to za darmo. Konieczne jest również zastosowanie nowego wzoru prospektu informacyjnego, w którym znajduje się szereg dodatkowych informacji. Bardzo korzystnym zapisem dla nabywców nieruchomości jest wprowadzenie domniemania uznawania wad. Oznacza to, że deweloper musi poinformować klienta o tym, czy uznał on podane przez niego wady, czy odmawia ich uznania. Jeśli nie zrobi tego w ciągu 14 dni, to automatycznie skutkuje to ich potwierdzeniem. Zostanie on zobligowany do usunięcia usterek w terminie 30 dni od podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego przy odbiorze technicznym mieszkania. Jeśli pojawią się jakieś opóźnienia, to muszą one zostać uzasadnione.
Zobacz także czym jest
umowa rezerwacyjna.
Jakie zmiany pojawiły się w nowej ustawie deweloperskiej?
Zgodnie z nowymi regulacjami kupujący może odmówić dokonania odbioru nieruchomości, jeśli zostaną wykryte istotne wady, których sprzedający nie uznał w protokole. Jeśli usterki są poważne, a deweloper ich nie wyeliminuje w ustalonym terminie na własny koszt, to nabywca ma prawo do odstąpienia od podpisanej z nim umowy i to bez ponoszenia konsekwencji. Wystarczy skorzystać z usługi rzeczoznawcy majątkowego, które potwierdzi zaistnienie poważnej wady. W nowej ustawie deweloperskiej wprowadzono zmiany także w katalogu środków ochrony praw nabywcy. Na deweloperze spoczywa obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Jest on zobligowany do podpisania umowy otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia deweloperskiego. Musi to zrobić z chwilą rozpoczęcia sprzedaży. Mieszkaniowy rachunek powierniczy może zostać zamknięty dopiero w momencie przeniesienia prawa własności na nabywcę. Wymaga się również informowania kupującego o każdym zakończonym etapie budowy lub zrealizowanym zadaniu. Jeśli z jakichś powodów instytucja bankowa odpowiedzialna za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego ogłosi upadłość, to nabywca będzie chroniony ustawą deweloperską. Zgodnie z jej nowymi zapisami umowa podpisana z deweloperem pozostanie ważna nawet w sytuacji upadłości banku. Kupujący może wobec tego liczyć na odzyskanie wszystkich środków zgromadzonych na rachunku powierniczym.
Zobacz także gdzie
zgłosić zakup mieszkania