Czym różni się umowa deweloperska od umowy przenoszącej własność?

2021-04-22

Mieszkania od dewelopera cieszą się ogromnym zainteresowaniem. Ci, którzy planują zakup powinni pamiętać o konieczności uregulowania niezbędnych formalności. Nie każdy wie, czym różni się umowa deweloperska od umowy przenoszącej własność. Należy mieć świadomość, że oba dokumenty niosą zupełnie inne konsekwencje prawne. Żadnego z nich nie należy podpisywać pochopnie. Poniżej przedstawiono szczegółowe informacje na ten temat - z pewnością okażą się one pomoce osobom bez doświadczenia.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy przedsiębiorstwem deweloperskim, a nabywcą nieruchomości. Dokument określa prawa oraz obowiązki obu stron. Trzeba jednak podkreślić, że jego podpisanie nie jest równoznaczne z przeniesieniem prawa własności! Firma deweloperska jest zobowiązana do wybudowania nieruchomości oraz oddania jej do użytku w ustalonym terminie. Oczywiście obiekt musi spełniać aktualnie obowiązujące normy oraz standardy. Wszelkie naruszenia przepisów prawa budowlanego są naruszeniem zawartej umowy. Zobacz także: Mieszkania pod klucz Kraków Nabywca mieszkania ma obowiązek wpłacić konkretną ilość gotówki. Należy mieć świadomość, że jest ona niezbędna przedsiębiorstwu deweloperskiemu do zrealizowania przedsięwzięcia. Konieczne jest uregulowanie należności pomimo tego, że nieruchomość jeszcze fizycznie nie istnieje. Nie trzeba jednak obawiać się oszustwa - w dzisiejszych czasach przepisy kompleksowo chronią interesy nabywców. Jeszcze kilkanaście lat temu było nieco inaczej, przez co wiele osób straciło oszczędności życia. Podpisanie umowy deweloperskiej nie oznacza, że stajemy się prawnymi właścicielami mieszkania. Dla niejednej osoby może być to sporym zaskoczeniem. Wspomniany dokument określa termin podpisania umowy przenoszącej własność - to dzięki niej nieruchomość przestaje należeć do przedsiębiorstwa deweloperskiego. Prawo własności zostaje przekazane osobie, która dokonała zakupu. Dość często niezbędne jest również podpisanie umowy przedwstępnej, która poprzedza umowę deweloperską oraz umowę przenoszącą własność. Żaden ze wspomnianych typów dokumentów nie zastępuje się!

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Umowy deweloperskiej nie należy podpisywać zbyt pochopnie. Konieczne jest zapoznanie się z jej zapisami. Ważne jest to, aby nabywca nieruchomości miał pewność, że ma do czynienia z uczciwym przedsiębiorstwem deweloperskim. Warto zwrócić uwagę, czy druga strona umowy nie zastrzegła sobie prawa do zmiany wykorzystywanych materiałów bez wcześniejszej konsultacji. Jest to niezwykle niekorzystne zjawisko! Zastosowane materiały budowlane bezpośrednio decydują o standardzie nieruchomości. Firma deweloperska poszukując oszczędności może zdecydować się na produkty z najniższej półki, których właściwości użytkowe nie są satysfakcjonujące. Jeśli nabywca podpisał umowę ze wspomnianym wyżej zapisem, to nie ma prawa do zgłoszenia nieprawidłowości. Dobrze jest również sprawdzić, czy w umowie deweloperskiej znajduje się zapis o jednostronnym odbiorze nieruchomości w przypadku, gdy nabywca nie zrobi tego w określonym terminie. Nie jest to korzystne dla przyszłego właściciela mieszkania. Kolejną kwestią jest odszkodowanie za zmniejszenie powierzchni lokalu o np. 2,5%. Nawiązując współpracę nie mamy pewności, jak będzie ona wyglądać na przestrzeni lat. Dotyczy to również renomowanych deweloperów - warto uwzględnić, że sytuacja rynkowa dynamicznie się zmienia. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby zgłosić się do radcy prawnego lub UOKiK. Specjalista przeanalizuje zapisy umowy i wychwyci niedozwolone klauzule.

Czym jest umowa przenosząca własność?

Umowę przenoszącą własność podpisuje się dopiero po pewnym czasie od zawarcia umowy deweloperskiej. Wszystko zależy od tego, jak przebiega realizacja przedsięwzięcia. Na uwagę zasługuje fakt, że jest ona zawierana u notariusza, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Dzięki niej nabywca staje się prawnym właścicielem mieszkania. Trzeba dodać, że w opisywanej umowie znajduje się zapis, który zobowiązuje dewelopera do przekazania kluczy. Podpisanie omawianego dokumentu jest równoznaczne ze sfinalizowaniem transakcji kupna-sprzedaży. Oznacza to, że na tym etapie kończy się współpraca pomiędzy nabywcą nieruchomości, a firmą deweloperską. Warto wiedzieć, że od umowy deweloperskiej można odstąpić, a więc nie można powiedzieć, że jest ona wiążąca. Oczywiście jej zerwanie zwykle niesie za sobą szereg negatywnych konsekwencji (głównie sankcje pieniężne). Zobacz także: Akt notarialny mieszkania - na co zwrócić uwagę

Kto pokrywa opłatę za podpisanie umowy?

Wysokość opłaty notarialnej nie może być niższa, niż aktualnie obowiązująca taksa. Wiadomym jest, że nabywca często chce uniknąć dodatkowych kosztów, które nie należą do niskich. Nie można jednak jednoznacznie powiedzieć, która ze stron musi zapłacić notariuszowi. Wszystkie informacje na ten temat znajdują się w zapisach umowy. W niektórych przypadkach koszt zawarcia umowy deweloperskiej dzielony jest na pół. Jest to optymalne rozwiązanie, które wydaje się być uczciwe dla obu stron transakcji. W przypadku umowy przeniesienia własności to nabywca jest zobowiązany do uregulowania kosztów.